本文来自微信公众号“中达研究”，作者：中达证券研究团队，原标题《【中达研究|周报】新房成交热度回升，青岛优化限售条件》。

报告要点

(资料图片仅供参考)

数据要点：

本周，42个主要城市新房成交面积环比上升11%，2023年累计成交面积同比上升21%。其中一线环比上升较多城市为上海、广州，分别环比上升26%、14%。一、二、三线城市累计成交面积同比分别上升35%、15%、23%。2023年累计交易量下降较多城市包括芜湖、莆田、宝鸡，分别下降37%、25%、23%。

截至6月2日，13个主要城市可售面积(库存)环比下降1%;平均去化周期15.7个月，环比下降12%。福州和厦门去化周期环比下降较多，分别下降35%和27%，去化周期分别由上期的44.2个月和12.9个月变动至28.9月和9.4个月。

本周，15个主要城市二手房交易建面下降8%。其中环比下降较多城市为青岛、厦门，分别环比下降35%、28%。2023年累计成交面积同比上升68%。2023年累计同比下降较多城市为宝鸡，同比下降31%。

本周观点：

本周，重点城市新房成交面积环比增速继续提升9pct。城市能级上，青岛、福州、厦门成交面积环比分别上升122%、165%、160%，带动二线城市新房成交面积环比上升幅度较大(环比+18%)。城市区域上，在青岛成交大幅上升、济南等其他城市成交环比降幅较小的共同作用下，环渤海区域新房成交面积环比有所回升(环比+34%)。二手房成交方面，重点关注的15个城市成交面积环比降幅扩大4pct，主要系厦门、江门两地成交环比明显回落，青岛等地成交环比进一步下行等。

库存方面，在销售持续复苏的带动下，重点城市去化周期环比有所回落。一线城市中，上海、北京去化去化周期环比下降较多，分别环比下降11%、9%，带动一线城市去化周期环比下降5%。福州、厦门等地去化周期亦有所下滑，带动重点城市去化周期环比下降12%。

投资建议:

百强销售维持弱复苏，青岛调整非限售区购房政策。近期，销售端出现小幅下滑，根据克而瑞数据，5月百强房企累计销售金额同比增速有所下行，同比增长8.2%(前4月：累计同比+8.7%);累计销售面积同比降幅有所扩大，同比下降6.7%(前4月：累计同比-5.1%)。从单月销售数据来看，与4月相比，5月单月销售金额及面积环比降幅略有收窄。目前需求端释放有限，短期内行业销售或出现一定波动。从地方政策的出台情况来看，政策调整频次有所放缓，但部分二线城市的调控频率及力度已有所加大，如苏州9市内住房公积金可用作首付款、青岛调整非限购区首付比同时优化限售条件、南京再度放宽人才落户条件等，或有望进一步提升热点城市的住房销售。另一方面，在地方政策的支持下，房企销售及拿地的区域性分化或愈加凸显，部分头部房企的销售情况或有望进一步修复。维持行业“强于大市”评级。

风险提示：调控政策存不确定性;公司销售结算或出现波动。

报告正文

1. 行业表现

1.1 地产开发行业表现

本周，粤港湾控股、合景泰富集团、新城发展本周涨幅居前。中国海外宏洋集团、绿景中国、深圳控股年初至今涨幅居前。

图 1：粤港湾控股、合景泰富集团、新城发展本周涨幅居前

数据来源：Wind，中达证券研究

图 2：中国海外宏洋集团、绿景中国、深圳控股年初至今涨幅居前

数据来源：Wind，中达证券研究

图 3：万科企业、远洋集团、碧桂园本周换手率居前

数据来源：Wind，中达证券研究

1.2 物业管理行业表现

本周，合景悠活、时代邻里、融创服务本周涨幅居前。滨江服务年初至今涨幅居前。

图 4：合景悠活、时代邻里、融创服务本周涨幅居前

数据来源：Wind，中达证券研究

图 5：滨江服务年初至今涨幅居前

数据来源：Wind, 中达证券研究

图 6：保利物业、合景悠活、碧桂园服务本周换手率居前

数据来源：Wind, 中达证券研究

2. 主要城市成交表现

2.1 新房成交数据

表 1：主要城市交易量情况，本周新房成交环比上升

数据来源：各地房管局，中达证券研究;注：数据截至2023/6/2

表 2：主要城市新房库存与去化周期情况，本周主要城市平均去化周期约15.7个月

数据来源：各地房管局，中达证券研究;注：数据截至2023/6/2;平均环比及平均同比为各城市变动平均值

2.2 二手房成交及价格数据

表 3：主要城市二手房成交量情况，青岛本年至今涨幅较大

数据来源：各地房管局，中达证券研究;注：数据截至2023/6/2

图 7：二手房挂牌出售价格指数近期有所回升

数据来源：Wind，中达证券研究;注：截至2023/5/28

图 8：一线城市二手房价格指数有所上升

数据来源：Wind，中达证券研究;注：截至2023/5/28

图 9：二线城市二手房价格指数有所回升

数据来源：Wind，中达证券研究;注：截至2023/5/28

图 10：三线城市二手房价格指数有所上升

数据来源：Wind，中达证券研究;注：截至2023/5/28

图 11：四线城市二手房价格指数有所上升

数据来源：Wind，中达证券研究;注：截至2023/5/28

3. 重要政策及动态

3.1 本周重要行业政策与新闻

表 4：本周要闻：苏州住房公积金余额可提取用作首付款;青岛再提支持住房刚需及改善需求

数据来源：Wind，政府网站，中达证券研究

3.2 本周重点公司新闻及公告

表 5：本周公司动态：金融街面向专业投资者公开发行总规模为20亿元公司债券

数据来源：Wind，公司公告，中达证券研究

风险提示：

1.行业调控及融资政策或存在一定不确定性，影响上市公司销售业绩;

2.宏观经济波动可能对行业内企业经营造成一定影响。